マンションの相続登記は面倒かも?3分で見分ける簡単な方法


こんにちは。相続を専門にしている司法書士の関です。


マンションの相続登記は普通の戸建ての土地建物の名義変更と違って手間がかかる場合があります。


今回のテーマは、どのようなタイプだと複雑で面倒となるかの見分け方について説明していきたいと思います。

マンションの名義変更がシンプルな場合とは


以下のマンションの名義変更はシンプルです。


敷地権付きのマンション
 ⇨ 遺産分割協議書・相続登記申請書の記載方法・登録免許税の計算方法 がシンプル


司法書士
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法律上は、マンションの一部屋を「専有部分」といいます。また、マンションは敷地権付きとは関係なく「区分建物」といいますが、ここではイメージしやすい「マンション」という言葉を使用します。



マンションの名義変更でシンプルな場合とは敷地権付きのときです。


敷地権付きマンションとは一部屋(専有部分)の名義変更をすることで自動的に土地の共有持分も名義変更したことになるタイプのマンションです。


また、マンション内の管理人室などが登記されてない場合で、且つ敷地権が「所有権」のマンションであれば尚シンプルな名義変更となるはずです。


分かりずらいと思いますので順番に見ていきましょう。

司法書士
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マンションは宙に浮いているわけではないので、マンションの下には必ず土地があります。そのマンションに住んでいる人達全員が土地を共有で使用しているわけですが、その土地の利用権を敷地権といいます。

敷地権には「所有権」「地上権」「賃借権」があります。 名義変更の際、「地上権」「賃借権」 の登録免許税は「所有権」の半額となります。

3分で確認!!具体的な方法


ここからは、シンプルな名義変更となるか?


マンションが敷地権付きかの具体的な確認方法を見ていきましょう。


まず、お手元に「権利証」を用意します。故人(被相続人)がマンションを取得したときに、司法書士が名義変更していれば「不動産登記権利情報」と表紙に書いてある厚紙の中に閉じられていると思います。A3サイズを二つ折りしてA4サイズとなっています。

権利証の確認


権利証は「不動産登記権利情報」という表紙の中に綴じられていると思いますが、中身については2種類があります。

1.「登記識別情報通知」と記載してある薄緑の用紙で下の方に目隠しシールが貼ってあるもの
2.書道に使用する半紙のような薄い紙に登記済印と押印してあるもの


被相続人がマンションを取得(売買や贈与または相続などの原因は問いません)した際に上記いずれかの権利証が発行されていると思います。


※ これらが見つからない場合も相続登記はできますのでご安心ください。ここでは、あくまでもマンションが敷地権付きかどうかの判断するために用意してもらいました。

権利証のタイプ1(登記識別情報通知)


もし、お手元に1.「登記識別情報通知」 という権利証があれば見分け方は簡単です。

※不動産番号は架空のものです



登記識別情報通知は土地建物について別々に発行するというルールがあります。
ところが、例外的にマンションで敷地権付きの場合は、登記識別情報通知は建物についてしか発行されません。


つまり、名義変更がシンプルとなる条件の敷地権付きのマンションとは、


建物の登記識別情報通知しか発行されていないときです。



複雑なタイプ(敷地権付きでない場合)は、登記識別情報通知は土地と建物について別々に発行されるため、マンションであっても土地についての登記識別情報通知が存在することとなります。


権利証のタイプ2(登記済印)


権利証の2つのタイプのうち、(半紙のような薄い紙に登記済印と押印している権利証、以下「登記済印タイプの権利証」といいます)」がお手元にある場合は、次の方法で調査します。

この権利証にはマンションの情報(物件情報の詳細)が記載されているため、「敷地権」という文字が不動産の記載のどこかに確認できれば敷地権付きのマンションです。


司法書士
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登記済印タイプの権利証は不動産登記法の法改正(H17.3.7)以降は発行されなくなった権利証です。その後の権利証は登記識別情報通知が発行されています。

各法務局ごとに実際の運用開始時期が異なります。

・我孫子市・柏市・野田市を管轄する千葉地方法務局柏支局はH18.2.27から
・流山市・松戸市を管轄する千葉地方法務局松戸支局ではH18.12.4から



ただし、登記済印タイプの権利証の物件欄で敷地権の文字の確認できない場合でも敷地権付きの可能性はあります。


登記済み印タイプの権利証を取得したあとに敷地権付きとなったとしても、その旨が権利証には反映されないからです。


敷地権付きの登記ができるようになったは昭和59年1月1日以降です。しかしそれ以前に建てたマンションは法改正後もそのまま移行しないことも多いです。また、実務上は法改正以降に建てたマンションでも、かなりの割合で敷地権付きでないものが存在します。


そのため、登記済み印タイプの権利証をもっている人が、敷地権付きでないマンションを取得したあとに、敷地権の登記がされたとしてもその情報を確認するには、登記簿謄本(登記事項証明書)を見ないと判断ができないことになります。

司法書士
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登記識別情報通知と登記済印タイプの権利証の効力には違いがありません。

お手元の権利証が登記済印タイプのものでも大切に保管しましょう。


では実際に登記簿謄本の見方を確認してみましょう。 なお、登記簿謄本は古い言い方で、今は登記事項証明書といいます。

登記事項証明書(登記簿謄本)の確認


登記事項証明書には、「表題部」「甲区」「乙区」があります。

  • 表題部
    ・土地であれば大きさ(地積)や地目(宅地・畑)など
    ・建物であれば大きさ(床面積)や構造(木造・鉄筋コンクリート造)など
  • 甲区
    所有権について、誰が所有者か?など
  • 乙区
    所有権以外(抵当権など)について、誰が債権者か?など

戸建ての建物の登記簿


(登記簿例1)
戸建て建物の登記簿(登記事項証明書)のサンプル

※ サンプルは「登記情報サービス」のデータです。登記事項証明書と同じ内容ですがネットから確認できるだけで登記官の公印がないものです。そのため相続税の申告等では利用できません。登記情報サービスは不動産屋や司法書士等が物件調査のためだけに利用するのが一般的です。 (今後の説明では、便宜上「登記事項証明書」も「登記情報サービス」も登記簿といいます。)



上記の登記簿の内容

表 題 部
所在 龍ケ崎市○○番地○
家屋番号 ○番○
①種類 居宅 
②構造 軽量鉄骨造スレート葺2階建 
③床面積 ㎡ 
1階 91.09 
2階 72.87
原因及びその日付(登記の日付) 
平成5年4月12日新築

権利部 (甲 区)(所有権に関する事項)
順位番号 1
登記の目的 所有権保存
受付年月日・受付番号 
平成5年5月18日第789号
権利者その他の事項 
所有者  龍ケ崎市○○番○号  
    ○○○○


※ 内容の補足・・・龍ケ崎市○○番地○ という土地の上に居住用の2階建の建物を 平成5年4月12日に新築し、5月18日 に法務局へ登記申請をしました。その時に発行された権利証の受付番号は第789号でした。


敷地権付きマンションの登記簿


上記の登記簿は比較しやすいように掲載しただけです。以下の敷地権付きマンションの登記簿もご覧ください。


(登記簿例2)
敷地権付きマンションの登記簿のサンプル

↓も続き(途中省略)

↓も続き(途中省略)



敷地権付きのマンションであれば、上記のように4つの表題部が存在します。
その中の④で「敷地権」という文字を確認できるはずです。


もう少し具体的に説明してきましょう。

表 題 部(一棟の建物の表示)マンション全体の建物
表 題 部(敷地権の目的である土地の表示) マンション全体の土地
表 題 部(専有部分の表示) 自分の部屋
表 題 部(敷地権の表示) 自分の部屋に対する土地の権利とその持分割合

権利部(甲 区)(所有権に関する事項)専有部分の所有者の住所氏名
権利部(乙 区)(所有権以外の権利に関する事項)抵当権など

※ 乙区の下線部分は抹消済みという意味です。


司法書士
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敷地権付きのマンションの土地についても登記簿は存在します。土地の権利部(甲区)登記の目的の欄に「所有権敷地権」とマンションの建物についての情報が登記官の職権で登記されます。


(登記簿例3)
敷地権付きマンションの土地の登記簿サンプル



これを「敷地権たる旨の登記」といいます。


この敷地権たる旨の登記が土地にされることで、今後はマンションに住んでいる人(専有部分の所有者)が引越し、売買、相続などで名義変更しても土地の登記簿には反映されず、全て建物の登記簿の方に記録されることになります。


なお、敷地権たる旨の登記は敷地権が地上権や賃借権の場合もあります。その場合は所有権以外の権利の登記となるため、乙区に敷地権たる旨の登記がされます。


司法書士
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登記事項証明書(1通600円)は不動産が日本全国どこにであっても、所在地に関係なく最寄りの法務局で取得できます。

個人情報がギッシリ詰まっていますが、委任状なしで誰でも他人の登記事項証明書を取得可能です。これは不動産を購入しようしている人を保護するためですから仕方がないのでしょう。誰も税金滞納の差押登記などが入っている不動産を購入したくないと思いますので。

ごくまれに、オンライン化(登記事項証明書)に移行していない手書きタイプの登記簿謄本があります。その場合は不動産の所在地を管轄している法務局でしか発行できません。(この場合は今でも新たに発行される権利証は登記済印タイプのものです)

敷地権付きマンションでないときの名義変更


敷地権付きの建物とは、専有部分を移転するとその共有持分の土地についても自動的に移転するシステムです。


そのため、建物の登記事項証明書を確認すれば敷地権である土地の情報についても確認することができます。


一方、敷地権付きでないマンションの場合はマンションの建物の登記簿には建物の情報しかありませんので、別途土地の登記簿も取得して調査が必要です。



敷地権付きでないマンションの専有部分も宙に浮いているわけではありません。


そのため、


建物の専有部分を名義変更する場合は、専有部分に該当する土地の共有持分の名義変更を別途する必要があります。



具体的に見ていきましょう。


※(登記簿例2)の敷地権付きマンションの②表題部には敷地権の対象となっている土地が3筆あります。もしこのマンションが敷地権付きでない場合は、専有部分の移転登記とは別に土地3筆の移転登記が必要となります。遺産分割協議書を作成したり、登記申請書を作成する際は注意が必要です。


敷地権付きでないマンションの建物の登記簿




(登記簿例4)
敷地権付きでないマンションの建物の登記簿サンプル


表 題 部(一棟の建物の表示)マンション全体の建物
表 題 部(専有部分の表示) 自分の部屋

権利部(甲 区)(所有権に関する事項)専有部分の所有者の住所氏名
権利部(乙 区)(所有権以外の権利に関する事項)抵当権など

司法書士
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敷地権付きマンションと比べると以下の土地についての情報がすっぽり抜けているがわかると思います。
表 題 部(敷地権の目的である土地の表示) マンション全体の土地
表 題 部(敷地権の表示) 自分の部屋に対する土地の権利とその持分割合



建物登記簿の表題部③の甲区1番で茨城県土浦市のさんが売買で建物を購入したことが分かります。


ではさんが建物を売買で取得したときの土地の登記簿も確認してみましょう。

敷地権付きでないマンションの土地の登記簿


(登記簿例5)
Aさんがマンションの建物と一緒に取得した敷地権付きでない土地の登記簿サンプル

↓に続く(但し途中省略)


Aさんは専有部分は単独で取得しましたが、 土地の登記簿では甲区21番で別途共有持分を取得しています。 専有部分の土地に対する持分割合である1054000分の15794で名義変更がされていることが読み取れます。

↓に続く(但し途中省略)


土地の登記簿甲区58番では共有物分割がされているため、さんの持分が新たに7億8523万分の298万660増えることを意味しています。

司法書士
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マンションの土地は、2回3回に分けて持分が修正されるときが良くあります。

甲区の順位番号が300番以上あるときも珍しくありません。


相続の名義変更をするときは大変ですが、敷地権付きマンションとなっていない場合は、すべての甲区の順位番号で被相続人の情報がないかチェックをしましょう。


土地の持分は遺産分割協議書や登記申請書、その他登録免許税などすべてに関係しているので、登記申請後に気が付くと補正が大変なことになります。


特に遺産分割協議書の訂正が必要な場合は、再度相続人全員から実印で訂正印をお願いすることになってしまいます。自分で相続登記をする場合は相続人全員から捨印も押印しておいてもらいましょう。


もし、捨印が無い場合は、相続人全員に法務局までいってもらい実印で訂正印が必要となります。それが大変なときは、いったん申請を取下げて再度遺産分割協議書を作り直したあとに再申請をしたほうが良いかもしれません。





さんの土地の持分は以下の通りです。

1054000分の15794+7億8523万分の298万660 =1000分の58


敷地権付きマンションでないときの登記申請書



さんが死亡してBさんが単独で相続した場合の申請書は以下の通りです。

1件目(土地の登記申請書)

目的 A持分全部移転
原因  令和○年○月○日 相続
相続人(被相続人 A)
住所  ○○○○
持分 1000分の58  B  

添付情報
登記原因証明情報
住所証明書

登記所窓口において登記識別情報の通知を希望します。

令和○年○月○日申請
千葉地方法務局柏支局

課税価格 金 ○○○○○円
登録免許税 金 ○○○○円

不動産の表示
土地の表示
  所  在 我孫子市天王台一丁目
  地  番 ○○番○○
  地  目 宅地
  地  積 297・80平方メートル

2件目(専有部分の登記申請書)

目的 所有権移転
原因 令和○年○月○日 相続
相続人(被相続人 A)
住所 ○○○○ B  

添付情報
登記原因証明情報
住所証明書(前件添付)

登記所窓口において登記識別情報の通知を希望します。

令和○年○月○日申請
千葉地方法務局柏支局

課税価格 金 ○○○○○円
登録免許税 金 ○○○○円

不動産の表示
一棟の建物の表示
所  在 我孫子市天王台一丁目  ○○番地○
構  造 鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根7階建
床 面 積
1階 163・90平方メートル
2階 210・75平方メートル
3階 179・84平方メートル
4階 190・67平方メートル
5階 190・67平方メートル
6階 190・67平方メートル
7階 147・76平方メートル

専有部分の建物の表示
地番区域・家屋番号 天王台一丁目  ○○番○の○の○○
種  類 居宅
構  造 鉄骨鉄筋コンクリート造1階建
床 面 積 4階部分 55・83平方メートル

司法書士
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(原則)
土地建物を別々の申請書で作成するときは、①土地②建物の順番に書類をセットして一緒に提出します。土地建物を1つの申請書にまとめて登記できる場合は、申請書に記載する順番も①土地②建物の順番となります。

上記の2つの連続した申請書は「A持分全部移転及び所有権移転」という目的で1つの申請書にまとめることも可能です。ただし、土地が地上権や賃借権の場合は別々の申請書で作成する必要があります。

印紙代(登録免許税)が変わるわけでもありませんので2つに分けて申請したほうがやり易いと思います。

(例外)
敷地権付きマンションであれば、登記簿の順番通りである①建物②敷地権の記載順となります。専有部分の登記をすれば自動的に敷地権についても名義変更がされるといっても、申請書の方へは敷地権の記載が必要です。


原則の土地を先に申請するという慣習は、登記申請では暗黙のルールです。そうしないといけいないというわけではありませんが、申請書をチェックする登記官が違和感のない順番が望ましいでしょう。



もし、土地が3つあればすべての土地についても登記申請が必要ですが、
敷地権付きマンションの土地であれば、筆数にかかわらず専有部分だけの登記申請ですみます。



以上がシンプルな登記となるか見分け方の説明でした。

まとめ


今日のテーマはマンションの名義変更がシンプルとなるか、面倒になるか、というお話でした。
ようやく終わった!


本当は「マンションの名義変更がシンプルとなる3つの条件」にするつもりで書き始めたのですが、気が付くといつもの3倍くらいのブログになってしまい・・・


しょうがないので、以下のリスト1.~10の内、最初の1つだけの条件に変更しました。


ちなみに、マンションの名義変更が面倒になるリスト

  1. 敷地権付きでないマンションのとき
  2. 規約共用部分(管理人室など) がある
  3. 敷地権が地上権や賃借権のとき
  4. 専有部分が被相続人と相続人の共有名義
  5. 住宅ローン(抵当権)抹消が必要
  6. 売買予約などの仮登記抹消が必要
  7. 買戻し特約の抹消が必要
  8. 相続人で海外在住の人がいる
  9. 相続人で認知症の人がいる
  10. 相続人で連絡の取れないひとがいるなど・・


司法書士
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マンションの名義変更は敷地権付きでも面倒に感じるかもしれません。
そのため、不動産所在地の法務局への相談も検討しましょう。

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追伸
「3分で確認できる」というタイトルになっていますが、権利証が自宅のどこにしまってあるかわからない場合、探す時間までは含まれていませんのでその点はご了承ください!

また権利証が登記済印タイプのもので、登記簿を法務局まで取りにいく場合は移動時間の3分は厳しいですね。
その場合は「登記簿を取得した後3分」と読み替えてくださいませ。



千葉県我孫子市にある相続専門の司法書士事務所(司法書士天王台法務事務所)
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