相続した空き家不動産を売却するなら誰に相談する?


相続発生後に不動産が空き家となった場合はどうされますか?


こんにちは。千葉県の我孫子市で相続を専門にしている司法書士の関です。


防犯上もありますが、定期的に通ってメンテナンスをしないと家が傷むので継続的な負担となります。


相続登記をお手伝いしたあと、「固定資産税や、万が一のための火災保険の支払いも今後も継続して発生しますよ。」とアドバイスすると不動産を売却することも検討される方もいます。


私自身が自宅不動産を売却した経験もあり売却というのは購入するよりとても大変なことだと実感してます。誰でも1円でも高く売りたいです。高く売れることならなんでもやろうと思ってもおかしくありません。


私は司法書士という立場上、一般の人より不動産業界のことは理解しています。また、売買や住宅ローンの設定で名刺交換した不動産仲介業者の担当者の名刺は100枚以上あります。


今回のテーマは空き家不動産を一円でも高く売却するには誰に相談すべきかのお話をしたいと思います。


相続した空き家を売却するときは誰に相談すべき

空き家不動産の相談なら不動産屋さんと思われるでしょう。


実は司法書士です。


なぜなら、


前提として故人名義の不動産は名義変更をして相続人名義としないと売却できないというのもありますが、


もっと大きな理由があります。


それは、日本の法律では、不動産仲介業者は売主買主双方の仲介ができるからです。


これだけでは分かりにくいので具体的に説明すると、


売主さんは空き家を1円でも高く売りたい」
「買主さんは1円でも安く買いたい



つまり利害関係が対立している状態です。


残念ながらこの点について法改正がされない限り、不動産の仲介業者を100%信頼することは難しいと思います。



仮にこれが損害賠償請求権という債権の場合は、弁護士が間に入って債権者と債務者の双方の代理人となることはできません。なぜなら、一方が得をすれば他方が損をする関係にあるからです。


法律用語では利益相反(りえきそうはん)といいます。利益相反は民法や会社法で禁止されています。


具体例として、民法では子供が未成年者の場合の特別代理人制度があります。


特別代理人とは親が子の代理人として遺産分割協議をすることは子の利益と親の利益が、一方が増えれば他方が減る関係にあるため、裁判所が親以外を子の代理人として選任する制度です。


参考:「相続人に未成年の子供がいるなら特別代理人を選任してください!」と預金解約の窓口で言われた時に知っておくべきこと


また会社法では、契約上、不利益となりうる会社側の株主総会や取締役会等の承認を経ない限り有効な契約とはなりません。

司法書士
司法書士

司法書士が売主買主の双方の代理人となる登記手続きは利益相反ではありません。民法108条1項但書きで契約の代理ではなく単なる事務手続きの代理であれば問題ないと明記しているからです。つまり、登記申請代理行為は法律上は既に決まった内容を登記簿に記録する単なる事務手続きと考えられています。


(令和2年4月1日施行で民法108条は少し修正されます)

現行法
第108条

同一の法律行為については、相手方の代理人となり、又は当事者双方の代理人となることはできない。ただし、債務の履行及び本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。

改正後
第108条
 

同一の法律行為について、相手方の代理人として、又は当事者双方の代理人としてした行為は、代理権を有しない者がした行為とみなすただし、債務の履行及び本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。
2 前項本文に規定するもののほか、代理人と本人との利益が相反する行為については、代理権を有しない者がした行為とみなす。ただし、本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。

上記のとおり改正法では第1項に無権代理(むけんだいり)*についてと第2項で利益相反の効果が無権代理行為とみなされると明記されます。しかし、第1項但書の単なる事務手続き(登記申請代理)は債務の履行を指しますので法改正後も変わりません。

*無権代理とは代理権のない人が勝手に代理人として手続きをすることをいいます。結果としてその手続きは不確定な無効となります。つまり、本人が追認することで契約時にさかのぼって効力を生じさせることもできますし、拒絶をすることで無権代理をした人が損害賠償等の責任を負うことになります。



相続した空き家を売却するときの流れ


相続登記が終わっていないときは、自分で名義変更をするか、司法書士に依頼して被相続人名義から相続人名義へ変更します。このとき司法書士にそのまま仲介不動産の知り合いがいないか尋ねるのが効率的でしょう。


ただし前記のとおり、名義変更をすでに済ませている場合でも司法書士に相談するのが一番です。


なぜなら、良い面も悪い面もありますが、司法書士は何社か特定の不動産仲介業者と提携しているのが一般的だからです。


ただし、注意すべき点もあります。


それはその提携している業者に買い取ってもらう方法はNGという点です。


買い取り業者の言い値は相場よりかなり安価となる可能性があります。そのため、あまりにも業者と司法書士がべったり過ぎると売主にとって良くないです。紹介先の業者に固執する司法書士でしたら他の司法書士に相談しましょう。


また、自分で不動産を売却するため買主を探す方法も現実的ではないと思います。


法律上の瑕疵担保責任*(かしたんぽせきにん)や契約条項に含めるべき内容は不動産ごとに異なります。全く同じ不動産は存在しませんので、必ず特約等で後々問題とならないような事前合意が必要です。

司法書士
司法書士

*瑕疵担保責任とは通常は気づかない不動産の問題点です。

土地に産業廃棄物が埋まっていたため土壌汚染があったり、建物が微妙に傾いていたり、床下の断熱材の中に白アリなどがいた場合などです。

民法上の原則は瑕疵に気づいてから1年以内は売主の責任となっています。気づくのが何年も後だといつまでも売主は損害賠償に怯えることになります。

売主が不動産業仲介者以外の場合は買主が同意することで瑕疵担保責任を免責する特約や2年以内の期間設定をすることもできます。


理想としては不動産仲介業者の利用を前提にうまく協力してもらう方法となります。


不動産の仲介には3種類あります。一般媒介、専任媒介、専属専任媒介です。

  一般媒介 専任媒介 専属専任媒介
複数業者への依頼 × ×
契約の有効期間 3ヵ月以内(更新可) 3ヵ月以内(更新可) 3ヵ月以内(更新可)
レインズ*登録義務 なし あり(7日内) あり(5日内)
業者の報告義務 なし 2週間に1回以上 2週間に1回以上
*レインズとは国土交通省と不動産流通近代化センターが開発した全国ネットで物件情報を閲覧できるシステムです。仲介業者等しか確認できないため、最低でも一般媒介の契約が必要です。一般媒介ではレインズの登録義務はありませんが、お願いすることもできます。



レインズは不動産屋の規模に関係なく登録できますので、実際は誰でも知っている大手の不動産仲介業者と一人で頑張っている個人事業主の不動産仲介業者の情報量は同じです。


これが何を意味するかというと、むしろ囲い込み*などの違法行為を予防するには比較的小規模の不動産仲介業者の方が安心かもしれないということです。

司法書士
司法書士

*囲い込みとは売主と買主を両方から仲介手数料をもらいたいために外部に情報をながさないことをいいます。レインズに登録しても可能です。商談中といって買主側からのオファーを無視することもできるからです。(違法ですが)



この中のお勧めは一般媒介です。表のとおり一般媒介は売主の縛りがほとんどありません。


古い空き家に関しては、レインズの登録は必ずしも必要とは思いません。


一旦レインズへ登録した情報はなかなか売れないで徐々に価格を下げていく場合も多く、その情報は丸見えです。そのため検討している買主はまだ下がるのではと期待し、想定外の安値で交渉をもちかけてくる可能性もあります。 ようやく買主が現れてもかなり値切られると精神的にもきついと思います。


私がお勧めする方法は、 一般媒介でオークション形式で売却してもらう方法です。

ここでのオークションとは、ヤフオクの公売やその他の民間の社団法人の競売物件のようにネット等で全国の買取り業者等に告知するわけではありません。一般媒介契約をした不動産仲介業者から地場の買取り業者へ一切にFAXや電話等で買付申込を出してもらう方法です。

一般的なオークションだと買主は思いがけない安値で購入できるメリットがありますが、逆に売主としてはとんでもない安値で売却せざるをえない可能性もあります。

なお、オークション形式で対応してくれる一般媒介契約をした仲介業社でも、その仲介業者が自分で買い取りをしたいようだと公平性に欠ける場合があります。(談合に近いオークション)そのため、前提としてこの方法を適切に対応してくれる業者を紹介できる誠実な司法書士からの情報が不可欠です。



具体的には、一般媒介の契約をした仲介業者に地場の買取り業者に一斉に周知をして一番高い金額を提示した業者に買取ってももらいます。


買主が見つかれば仲介手数はかかりますが、一社の言い値で買い取ってもらうより確実に高値となります。あらかじめオークション形式で一番高値を提示した会社の値段が気に入らなければレインズへ登録してもらう方向に切り替えることも事前にお願いしておけば安心です。


なお、上記の売却方法はあくまでも相続した空き家を売却する場合を前提としています。そのため建物の評価額が100万円以下のような物件*です。もし駅近で築浅の物件なら十分に需要が見込めるため、初めからレインズに登録してもらう方法の方が良いでしょう。


建物の解体には数百万円かかるため一般消費者にはあまり需要がないと言えます。


一般消費者が中古物件を探す場合は安くてすぐに住める物件となります。古くて大幅なりリフォーム代がかかる解体を前提とした場合は、業者買取の方が結果として手許に入る現金が多くなる可能性もあります。(リフォームに関しては古い分譲マンションも同じです)

*建物の評価額が100万円以下とは、ここでは固定資産評価額のことを指します。国税庁HPには建物を減価償却する際の耐用年数表があります。そこでは減価償却できるのは一般的な木造建物であれば築後20~22年前後です(一般的なマンションなら47年)。一方、固定資産の評価は管轄が市町村となり3年に1度修正されます。計算方法が複雑なため割愛しますが、どんなに古い建物であっても固定資産評価額が0円とはなりません。どんなに古くても下げ止まるのですが減価償却できない物件は売却する際は解体費がかかることを前提に査定されるため、むしろマイナス評価となります。


実際に売却するときにかかる費用


ここからは実際に買主がみつかったあとの話です。


買主がみつかった連絡があれば売主側のやることはほとんどありません。


仲介業者の担当者を通して売買契約を締結し、手付金*を受領します。

司法書士
司法書士

*手付金とは買主が売買契約時に売買代金の1割~2割前後支払うものです。

法律上の解釈では解約手付といって買主が契約をやめたくなった場合は手付金を放棄すればその他の損害賠償責任は負わないようにするものです。

ただし、逆に解約手付を受領した後に売主が契約を取りやめたいときは、受領した手付金の2倍返しが必要となります。そうすることでお互いに安易に解約して迷惑をかけないような工夫がされています。



手付金の受領後は、買主側が融資を利用するかで残代金の決済日*が多少先となるときもありますが、基本的に売主のほうは司法書士に指示された権利証と印鑑証明書の準備程度で当日を待つこととなります。

*決済日とは契約時に支払った手付金以外の残代金を受領する日です。この日は売主、買主、仲介業者の担当者、そして、銀行担当者が1カ所に集まって書類の最終確認をします。このとき司法書士のすべての書類に「問題ありません。」というゴーサインがないとお金のやり取りができないことになります。

売買移転の名義変更は義務ではありませんが、法律上二重譲渡が可能なため、登記による名義変更の順番はとても重要です。早いもの勝ちということです。仮にAさんという売主がBさんとCさんに同じ土地を売却してしまった場合は、先に登記をした方が勝つというルールとなっています。あまり考えれれないケースですが、融資が絡む場合の1番抵当と2番抵当の違いは融資担当者にとっては重大事です。

本来であれば抵当権の登記申請が済んでから融資の実行をしたいのが銀行側の本音ですが、売主名義の状態で抵当権の登記はできません。つまり、売主から買主の名義変更が終った後にしか抵当権の設定登記をいれることができないことになります。これは実務上、司法書士が買主名義の移転登記が確実にできる将来の保証をすることで銀行が融資をしています。もし移転の前提で必要となる抵当権の抹消登記や住所変更登記などに問題があると、登記申請はすべて取り下げざると得ない可能性もあり、司法書士の責任は重大です。


上記のように、抵当権が残っている場合はその抹消登記をした後でないと売買の移転登記ができないのですが、通常は買主からの売買代金を受領したお金で支払います。


そのような場合の流れは、残代金の決済日に抹消に関係する書類や売買の移転の書類を司法書士がすべてチェックしますので、同日に手続きを進められます。


売主は買主の支払った残代金を受領して、仲介手数料や司法書士報酬を支払いますので、基本的にご自身の持ち出しはありません。


関東と関西では多少違うようですが、関東地方の取引では、売買の移転登記に関しては全額買主が司法書士報酬を支払っていいます。


ただし、不動産に抵当権が残っている場合の抹消登記や登記簿上の住所が現住所と違う為に必要となる住所変更登記は売主負担です。もちろん、売買契約時に一切の登記費用を買主負担とすることを定めることも問題ありません。


通常、相続登記後すぐに売却する場合は相続人の現住所で登記が完了しているため、売主負担としては抵当権抹消費用のみかもしれません。


なお、万が一仮登記が残っている場合は注意が必要です。仮登記は仮に登記をして後日、本登記をする制度ですが、一般的に債権者が担保として抵当権の仮登記を入れる場合と、農地のため直ぐに移転登記ができない関係で農地法の許可を条件として仮登記などがあります。一番厄介なのは、仮登記の売主等が亡くなっている場合です。その場合は相続人全員から印鑑をもらう必要性がでてきていします。


このような場合もありますのが、まずは売却予定の不動産は司法書士に相談するほうがよいでしょう。

空き家を売却した後の譲渡所得税について


めでたく売却できた後も譲渡所得税の申告が必要かもしれません。


相続で名義変更をしている場合、被相続人が購入していればその時の費用より安く売れれば関係ありません。そのため、もし古い領収書などがあれば今回の売買代金と比較が簡単です。領収書等がないケースや、被相続人が先祖代々相続で取得された場合は、領収書の金額は概算取得費として税法上は5%で購入したとみなします。


つまり、譲渡したことによって売買代金95%に利益が生じたということとなります。この場合は、この95%に当たる金額に対して20%前後の譲渡所得税がかかります。

譲渡所得税について

不動産の譲渡所得税は取得した金額より安い金額で売却した場合、「譲渡益」が発生していないため、納付義務はありません。また、この場合、申告義務もありません。ただし、損益通算*として、確定申告をする事によって、毎月貰っている給与所得などに対する税金を安くすることが可能となります。

*給与所得等との不動産の譲渡所得以外の損益通算は長期譲渡所得に該当する居住用不動産の場合のみ

【ポイント】
「譲渡益」 = 売却代金 -(不動産の取得費+不動産の譲渡費)

①取得費の基準
被相続人の購入日➡相続時ではない

②取得額の基準
被相続人の購入金額➡相続時の時価ではない

※贈与で取得した人が売却した場合は、贈与者の購入した日、購入費等を基準にする
※取得費が分からない場合は、売却価格の5%相当額(概算取得費
※概算取得費を利用した場合、相続登記費用を取得費に含めることができない
※売買契約書や領収書等の売却金額の資料は、一生(死亡した後も)保管しておいた方がよい


③取得費
購入代金、仲介手数料、不動産取得税、登記費用(登録免許税、司法書士報酬、土地家屋調査士報酬)、契約書の収入印紙、固定資産の清算金、購入後に設備費、改良費などが該当します。建物の場合は、購入代金などの合計額から減価償却費相当額を差し引いた額。

④譲渡費
仲介手数料、広告費、登記費用(登録免許税、司法書士報酬、土地家屋調査士報酬)測量費、契約書の収入印紙、立退料、建物取壊し費用、違約金など



参考:相続登記した不動産を売却する際に売主となる相続人は譲渡所得税を支払う必要がありますか?



この件についても、不動産仲介業社はあまり詳しく説明していないケースが多いようです。譲渡所得税の申告は売却した翌年の2月15日~3月15日の間に必要となります。


仲介業者の担当者が説明しずらいのには訳があります。単に担当者がそこまで詳しくないことも多いのですが、そんなに税金かかるなら売るのをやめようという判断をする人が少なからずいるからです。


仲介手数料は成功報酬のため、売却できないと手数料が発生しません。一生懸命探してくれても買主が見つからない場合は費用は発生しません。ですから、あまり教えたくない立場にあることは理解しましょう。


この点、司法書士は売れても売れなくてもほとんど関係ない中立的な立場にいます。一生懸命やってくれる仲介業者だと囲い込みなどをせずに、買主を探してくれるので買主となる業者には別の提携司法書士がつくことはよくあります。


そのようなときは、売主側の司法書士は相続登記後のアフターサービスとて情報提供をしていることとなります。つまり儲けようという意図よりお役立にたちたいという純粋な気持ちの方が強いです。


そのため、売却するなら知っておくべき税金等の負担についても税理士法に反しない範囲で、仲介業社を紹介する前にお話をしておくことのは当然の義務と感じています。

まとめ(司法書士に先に相談するメリットとデメリット)


いかがでしたか?


不動産を売却するのになんで司法書士に最初に相談するかまだピンとこないかもしれませんね。最後にまとめとして不動産取引で司法書士に先に相談する場合のメリットとデメリットを表にしてみました。

相談先が司法書士 ➡ 不動産仲介 ➡ 司法書士の順番になる場合
メリット デメリット

1.近隣地域の不動産仲介業者のことをよく知っている。一般媒介や専任媒介等の違いを事前に説明ができるため、担当者の言いなりにならないで自分がどの方法でお願いすべきかも知識としてインプットしておける。

2.売却や購入の際も中立な立場のためメリットだけでなくデメリットも説明できる。

3.仲介業者があまりしない譲渡所得税の説明や住宅ローン以外の負担(不動産取得税、固定資産税、都市計画税や、マンションであれば管理費用、駐車場代、修繕積立金等)を税理士法に反しない一般的なレベルで伝えることで将来的な借金のリスクについてもアドバイスができる。

4.登記手続きの必要書類など事前に確認できるし、不動産仲介手数料や司法書士報酬が事前にわかる。

5.売却の場合はある程度の査定予想、そして中古物件を購入する場合はお買い得かのアドバイスも可能。また、価格が市場から乖離している場合の注意点や、売主にとってほとんどメリットのない中間省略登記*が契約条項に含まれていないかの見分け方の説明ができる。

1.売却の場合、直接買主を紹介できるわけではない。また購入の場合も直接物件の紹介ができない。

2.司法書士には各々得意とする専門分野があるためこのような相談をすると不動産屋に相談して下さいと言われる可能性もある。

3.司法書士報酬が通常料金より高くなる可能性がある。

中間省略登記とは売買契約の流れがA→B→Cであっても、登記の流れをA→Cとする方法です。例としてAB間の売買契約は3000万円とした同物件をBC間の売買契約は4000万円とする方法です。つまり中間のB(業者)は一度も所有権を取得しないで直接登記をA→Cにできます。

この方法は本来であればAはCへ4000万円で売却できた物件を1000万円安く手放すこととなります。BはCから受け取った売買代金から3000万円を支払えば良いので差額の1000万円が利益となる仕組みです。

一般的に売主Aの仲介業者とB社の関係は単に社名の違う関連会社のケースが多いようです。仲介手数料は法律上の上限がありますが中間省略登記を利用することで実質的に仲介手数料以上の利益を手にすることが可能です。

中間省略登記を利用する場合は売買契約書へ記載する義務がありますが、圧倒的に情報量の乏しい売主が本当に意味を理解できるか疑問があります。 司法書士が不動産売却の際に先に窓口となることで売主にとってメリットのない売買契約書かどうかは一瞬で見分けることができます。




※通常の流れである(不動産仲介→司法書士)であっても司法書士が関与するため、先に司法書士へ相談しても通常は司法書士報酬や不動産仲介業者の報酬も変わりません。


当事務所は相続登記や遺産整理業務*後のアフターサービス、そして購入される場合は事前サービスとして費用は別途頂戴していません。しかし、司法書士によっては相続登記等とセットで売却代理サポート等の名目で相続登記の司法書士報酬や仲介業者の報酬とは別に売却代金の1%以上の料金設定をしている場合もあります。当事務所以外へのご相談の場合は事前に費用についてもご確認ください。

*遺産整理業務(相続丸ごとサポート・・・不動産以外の預金解約等の名義変更の一括代行サービス)


なお、当事務所はご紹介する不動産仲介業者から紹介手数料等、一切頂ておりません。


※司法書士が売却登記のサポートをする場合は買主から登記費用をいただくため、基本的に売主の負担はありません。抵当権抹消が必要な場合や住所の変更が反映されていない場合のみ売主負担として2万~5万円前後かかるのが一般的です。買主は司法書士報酬が立会料と移転登記として5万円前後、住宅ローンの利用もあるときは7万円~10万円前後です。その他買主の場合は登録免許税が高額となりますが、固定資産評価額や住宅ローンの金額により変動するので、20~30万円前後余計にみておくべきでしょう。

参考:不動産の売却費用(仲介手数料・司法書士報酬)と司法書士の役割




不動産を売却する場合は必ず法務局への名義変更がセットで必要となります。


つまり、不動産売却や購入では司法書士と接点があるのが普通です。


そのため「不動産屋さんにはじめに相談するのが当たり前でもなさそうだ。」と思ってくれれば嬉しいです。今までは不動産取引の入口は不動産屋さんで出口が司法書士が普通だったと思います。


今後の入口と出口は司法書士で途中に不動産屋さんもいいじゃない?と検討して見てください。



当事務所では相続を専門にしているので、名義変更後の不動産売却もお手伝いする機会がとても多いです。不動産の名義変更はどこの不動産でもインターネットで法務局への申請も可能となりました。


また全国ネットでご紹介できる誠実な不動産屋さんもいます。是非不動産の売却を検討されている場合はお声がけください。

「自分のケースではどうなんだろう?」など個別のケースについて知りたい場合は、当方の無料相談をご利用ください。無料相談についてのご案内はこちらから

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