自分で相続登記「親から子へ」家の名義変更をするときの実費と手続きの流れ


こんにちは。相続を専門にしている司法書士の関です。


今回は相続で家(土地建物)の名義変更をする場合の費用について解説したいと思います。


一般的な親から子への相続登記を前提に自分で手続きした場合でも必ずかかる費用と、専門家へ依頼した場合の相場についてのお話です。

自分で親から子への名義変更する場合にかかる税と実費


自分で名義変更をしても必ずかかる相続登記の費用(実費)をリストにしました。

登録免許税固定資産評価額の0.4%
登記簿(登記事項証明書)不動産の個数×600円
名寄帳 1通300円(1~2通前後)
公図1通600円
印鑑証明書 相続人の数×300円
戸籍謄本1通450円(2~5通前後)
除籍謄本1通750円(1~4通前後)
改正原戸籍1通750円(3~5通前後)
除票・戸籍の附票1通300円(1~2通前後)
小為替発行手数料小為替1枚×100円
通信費(又は交通費)3000円~5000円(ガソリン代・電車賃)
具体的な事例(実費)

(具体例)
条件1.被相続人は父で相続人は母と子2人
条件2.被相続人は婚姻後1度転籍をしている
条件3.被相続人が祖父から相続したときと死亡時の住所がちがう
条件4.子供は2人。長男夫婦が同居中で二男は結婚して県外に居住(本籍地は調査要)
条件5.不動産は長男が単独で取得する遺産分割協議書を作成
条件6.土地2筆(私道持分あり)建物1戸で固定資産評価額が1000万円
条件7.転籍前の戸籍収集は郵送請求(郵便局へ小為替購入)
条件8.戸籍収集と名寄帳取得のために市役所へ4往復
条件9、物件確認と登記申請前の相談で法務局へ3往復
条件10.登記完了後の完了書類の受け取りに1往復

登録免許税
1000万円×0.4%
40,000円
登記簿・公図(登記事項証明書)
①事前調査 600円×3通 ②完了確認 600円×2通
3,000円
名寄帳
(土地・建物)300円×2通
600円
印鑑証明書
(母・子・子 各1通)300円×3通
900円
戸籍謄本
(母・子・子 各1通)450円×3通
1,350円
除籍謄本
(母・子・子 各1通)750円×3通
2,250円
改正原戸籍
(平成6年、昭和23年、大正4年)3通
2,250円
除票・戸籍の附票
(除票の前住所にない住所が記載)2通
600円
小為替発行手数料
(1000円の小為替)3枚
300円
通信費
他管轄の役所への戸籍収集(94円の往復)×4
752円
交通費
ガソリン代(自宅~市役所4往復、郵便局1往復、法務局4往復)
3,000円
合計実費 55,002円

自分で相続登記をする具体的な手続きの流れ

自分で相続登記をする流れ
  • 相続開始

    死亡届を市役所へ提出(1週間~10日前後で戸籍に反映)

  • 役所① 被相続人の本籍地で戸籍収集

    被相続人の死亡時の本籍地で死亡から出生までの連続した戸籍で取得可能のものすべて取得


  • 郵便局

    で取得できなかった戸籍を他の役所へ郵送請求するため小為替購入

  • 役所② 被相続人の死亡時以外の本籍地へ戸籍収集


    転籍をしている場合は転籍前の本籍地へ、そして被相続人が結婚して除籍したことで親の本籍地から別の本籍地へ戸籍を編成している場合はその親の役所へ郵送請求

    ※通常1往復1週間前後です。役所によっては2週間ほどかかる場合もあります。転籍回数によりますが一般的に2往復から3往復必要となります。仮に2往復では2週間はかかります。

    ※多めの小為替と切手貼付済み返信用封筒を同封して請求先の市区町村のHPからダウンロードした申請書と身分証のコピーを郵送。小為替は多めに送らないと足りない時に再度送る必要が出てきてしまいます。小為替や切手でおつりは帰ってきますので多めに同封しましょう。

  • 役所③ 子の住所地で住民票を取得


    結婚して別の本籍となった子の正確な本籍地がわからないときは、子に自分で住民票を本籍地の省略なしで取得してもらいます。その後正確な本籍地を確認してから本籍地の役所への方法で郵送請求

    ※子の住所地と本籍地が同一管轄の役所であれば即日取得可能です。異なる場合は郵送1往復で1週間前後かかります。

    ※ここまでの戸籍収集で最低1ヵ月間はかかるのが一般的です。

  • 役所④ 不動産管轄内の役所で名寄帳を取得


    毎年4月1日付けで送付される固定資産の課税明細だと共有名義の土地などが記載されていないケースがあります。そのため、被相続人の保有していた不動産のリストである名寄帳を確認します。課税明細書がない場合は固定資産評価証明書も発行してもらいます。

    ※千葉地方法務局柏支局の場合は評価証明書は登記申請書に添付しないでもよいため、課税明細書などがあれば評価証明書は必要はありません。

    ※前提として名寄帳等の評価の調査は所有者本人でないとできないため、本人が死亡していることを証明できる戸籍と相続人の地位を証明できる戸籍を持参して請求します。

  • 法務局① 登記簿(登記事項証明書)の確認


    名寄帳に掲載されている全ての登記簿謄本を取得して不動産を調査します。


    登記簿で確認する事項
    ①名義人である被相続人が単独で所有しているか※1
    ②被相続人の住所が死亡時の住所と同じか ※2
    ③完済した抵当権は抹消登記済みか
    ④仮登記や買戻し特約等の登記が残っていないか。
    ⑤登記簿上の土地建物の面積が名寄帳(評価)の記載と同一か※3


    ※1
    共有名義で共有者が相続人であればその人の住所を現住所にする登記も必要です。

    ※2
    被相続人の住所が異なる場合は除票で登記簿上の住所が確認できるかチェックします。確認できない場合は、再度本籍地の役所へいって戸籍の附票、改正原の附票等を取得して登記簿上の住所の確認のとれる証明書を取得します。もし、廃棄処分等されていて発行できないときは、不在籍証明等を発行してもらいます。つまり登記簿上の住所には被相続人は存在していないことの証明書です。これは調査したけど証明できませんでした、ということを公的に証明する資料です。

    ※3
    建物評価の床面積と登記簿上の床面積が異なる場合や、建物を解体し、再度建て直したことがあるような場合滅失登記をしていな可能性があります。つまり実際は存在しない登記がそのまま残っているということです。

    法務局の登記簿データは所有者が申請をしないと自動的にアップデートさません。しかし、評価のほうは税金に関係するため、役所の担当者が年に1回(最低でも3年に1回)は現地の確認をしています。固定資産税は市町村の大切な財源ため、登記簿ではなく現地確認をして増築したり、未登記の建物がないか調査をしています。

    そのため、登記簿上のデータと評価上のデータが異なる場合は評価上のデータの方が正しいこととなります。

    建物を建て替えした場合は、評価上のデータが解体前の建物か、解体後のデータか見分けにくくなります。これは名寄帳などでは確認できませんが、放置しておくと将来的に売却等する際に問題となります。この点について不安があるときは相続登記は司法書士に相談をしたほうが安心です。もし、本当に滅失登記が必要となる場合は土地家屋調査士を紹介してくれるはずです。

    また、評価証明書に存在している建物がそもそも登記されていないこともあります。この場合は遺産分割協議書には明記しておかないと未登記の建物だけは被相続人が所有者のままとなります。遺産分割協議書に明記した後は不動産所在地の役所へ未登記家屋所有者変更届も提出しきましょう。翌年からの固定資産の納付先を取得した名義人に変更する手続きです。

    その他、評価証明書には固定資産税の欄が空欄や非課税となっている公衆用道路なども存在します。その場合は法務局で公図を取得して、登記簿、公図、評価証明書の三点を持参して近傍の宅地を指定してもらいます。

    公衆用道路は固定資産税が非課税でも登録免許税はかかります。そのため、建物の前面道路が私道で近隣に住んでいる人たちが10分の1くらいずつ共有している可能性があります。そのような場合に共有者の誰の土地の評価を基準として公衆用道路の登録免許税を算出するか法務局から指示をしてもらいます。その際は、担当者の名前をメモして申請書に付箋等で確認済とメモした方がよいでしょう。

    なお、公衆用道路の評価は通常の近傍宅地の3割の評価となります。仮に被相続人の共有持分が10分の1のときは「近傍宅地の評価×10分の1×0.3」が公衆用道路の課税価格となりますので、更に0.4%を乗じた金額が登録免許税となります。

    公衆用道路以外でも、登記簿上の土地の面積と評価上の土地面積が異なる場合は1㎡あたりの評価を算出して、その金額を登記簿上の面積に乗じた評価に修正します。その後登録免許税を確認します。



  • 法務局② 無料相談


    不動産所在地の法務局に事前に予約をしてから、収集済みの戸籍、登記簿、評価証明等を持参して相続登記の必要書類や申請書の書き方、遺産分割協議書の記載方法を確認しておきます。1回の相談は長くても30分で法務局によっては20分となっているので、確認したい情報を箇条書きにして準備したほうがよいでしょう。

  • 遺産分割協議書の作成


    不動産を誰が相続するか相続人全員で話し合います。
    ※ここでは不動産の名義変更の説明だけですが、実際は遺産分割協議をする前に不動産以外の預貯金の残高や株式の評価、その他葬儀費用などをリスト(財産目録)として作成しておきます。

    通常は初回の話合いではどのような財産があるかの説明をして大方の分配案を決定することになると思います。

    相続人代表者は次回会う時も協議書案のつもりで準備して、全員からOKをもらえたらラッキーという気持ちで協議書へ押印もらうくらいの慎重なステップが必要と思われます。

    遺産分割協議書へは相続人全員が実印で押印して印鑑証明書が各自1通ずつ必要となるので、2度目に集まるまでに各自準備してもらいましょう。

    ※遠方にお住まいの方や、忙しいから出席できない相続人へは丁寧な手紙で遺産分割(案)を送付し、内容について協力してくれる返事をいただけるまで待ちましょう。OKのご返事後に協議書を再送して押印してもらう配慮が必要です。とても面倒ですが、後でも揉めるともっと面倒ですので慎重に対応しましょう。


  • 10
    相続関係説明図の作成


    戸籍を収集することで相続人が誰であるかの証明ができます。しかし、不動産以外の預貯金や株式等の名義変更でも戸籍は必要となるため、収集した戸籍を法務局へ提出した後は原本の還付をしてもらう必要があります。

    原本還付する方法は相続関係説明図といって家系図のようなものを作成して相続人が誰であるかが一目でわかるものをA4用紙1枚にまとめて法務局へ提出すれば戸籍を返却してもらえます。法律上は戸籍全てをコピーして原本還付をする方法でもよいのですが、法務局の担当者の印象はあまりよくないかもしれません。

    なお、相続関係説明図は戸籍の原本還付のために提出しますが、それ以外の遺産分割協議書、印鑑証明書や除票などは全てコピーして、コピーした方の最初の1枚目に「原本に相違なし」と記載して、原本還付する用紙のすべてのページの境目に割印をして原本と一緒に提出します。


  • 11
    法務局③ 無料相談(作成済の登記申請書を確認してもらう)➡OKならそのまま申請


    申請後に誤りが見つかると補正対応できないときは取下げとなります。補正の場合、法務局から連絡があったら数日内に対応する必要があります。遅くとも1週間前後で対応できない場合は取下げとなるため、可能であれば事前に書類不備がないかの確認をしてもらってから申請すべきです。

    なお、相続登記の他に預金解約等でも戸籍を使いまわす場合は法定相続情報の作成を一緒にしておきましょう。法定相続情報の申請書は法務省のHPからダウンロードできます。相続関係説明図と似ていますが、記載方法が多少異なりますので、自分で予め作成したものを持参して一緒に確認してもらったほうが良いと思います。


    申請書は申請後に法務局の複数のプロの担当者がダブル・トリプルでチェックしています。そのため、20分前後の無料相談では見過ごしてしまう補正事項があるかもしれません。事前に書類チェックをしてもらっても1度くらいは法務局から補正があると持った方がよいでしょう。

  • 12
    法務局④ 完了書類受取


    めでたく登記が完了しても連絡はありません。登記申請時に受付の机のに卓上プレートのようなものに完了予定日が記載してあるのでメモしておきます。完了予定日までに電話等で連絡がなければ予定日に申請書に利用した印鑑を持参して受領しにいきます。この印鑑を忘れると受領できませんので注意します。

    完了後は新しい権利証が発行されますが、登記簿謄本は税申告などでも必要となりますので、再度取得します。取得したら登記された内容に漢字の誤りがないか等確認しておきましょう。

相続登記を司法書士に依頼した場合の相場


相続登記を専門家に相談する際に司法書士以外の弁護士、行政書士、または税理士を検討されるかもしれませんが、弁護士と司法書士以外で相続登記を代理できる資格は存在しません。


そのため相続登記では、行政書士、税理士の先生へは相談されても依頼ができるのは戸籍収集や遺産分割協議書等だけであることは知識として頭に入れておきましょう。


私は10名ほどの弁護士の先生と何度かやり取りをしていますが、登記手続きを実際にされている弁護士の先生にお会いしたことがありません。


司法書士である自分とお付き合いしているのだから、当然かもしれないと思いなおしてネットで検索してみました。


すると、弁護士の先生でも相続登記を受任されている場合もあるようです。ただし、争いのない円満な遺産分割協議書だけでも最低10万円以上はかかりそうです。


いずれにしても司法書士のように登記を専門とされている弁護士の先生なら検討するのもありかもしれません。



ここからは司法書士の報酬についての相場のお話です。同じ司法書士でも一般的に2つの報酬形態があります。


①個別加算タイプ
②フル込みのセットタイプ


①個別加算タイプ


①個別加算タイプはHP上の表記例は「相続登記21,000円~」など。また、HPなどがそもそもない場合はこのタイプです。


この報酬体系は旧法時代の司法書士報酬がどこも同じだったときのものをそのまま利用いるケースが多いです。公正証書遺言などの公証人手数料がHP上公開されていても実際に見積をもらわないと予想が難しいのと同様のタイプです。


ここでの「相続登記」とは依頼者の持参した完璧な書類に申請書を司法書士が作成して法務局への提出と登記完了後の権利証の受領代理のみをサポートすることになります。その他、不足がある申請書作成以外の書類収集や書類作成の報酬は全てオプションです。

(オプション例)
※戸籍収集費用が1通あたり実費とは別に1,000円~2,000円前後
※相続関係図の作成費は5,000円~30,000円前後
※遺産分割協議書作成代行20,000円~50,000円前後
※物件確認(登記簿)1通あたり実費とは別に1,000円~2,000円前後
※相続人が4人以上の場合は1人当たり10,000円前後加算
※不動産の個数が3つ以上は1つ当たり10,000円前後加算
※申請書が2通となるときは更に25,000円前後加算
※管轄が2つ目以降は30,000円前後加算 などなど


上記のオプション費用は司法書士の数だけ千差万別にあり得ます。HP上の表記がこのタイプの場合は、電話で固定資産の明細書をお手元に用意して総額いくらくらいか確認することをお勧めします。


即答できない場合も悪気はなく、単純に相続登記をそれほど受任しているわけではないので、本当に予想ができない可能性もあります。


いずれにしても、一般的に必要となる実費は別途かかるため、総額10万円~15万円前後かかるとおもったほうが良いでしょう。

②フル込みセットタイプ


②フル込みのセットタイプは、 HP上の表記例が「相続登記フルサポート98,000円~」などです。


このタイプは最近増えてきている報酬体系です。通常必要となる戸籍収集から物件確認、遺産分割協議書などの作成も全て含まれています。ただし、①個別加算タイプほどではありませんが、同様のオプションがあります。

(オプション例)
※相続人が被相続人の兄弟姉妹の場合は1人当たり10,000円~30,000円前後加算
※固定資産評価が2,000万円以上から1,000万円アップするごとに20,000円前後加算
※不動産の個数が3つ以上の場合は1つ追加されるごとに5,000円~10,000円前後加算
※不動産の管轄が複数となる場合は1つの管轄ごとに30,000円前後加算 などなど


①のタイプと同様に、一般的に必要となる実費は別途かかるため、総額15万円~20万円前後かかるとおもったほうが良いでしょう。


どっちがよいかはご自身が戸籍収集等をどこまでやるか、物件確認等をどこまでできるかとなります。②フル込みセットタイプは依頼した後は基本的に印鑑証明書を用意するだけです。


一方、①の個別加算タイプは不足書類を司法書士から指示されるたびに市役所や法務局へ自分で行かないとどんどん料金が加算されていくので精神衛生上良くないかもしれません。


専門家でも戸籍収集には1ヵ月ほどかかりますので費用対効果を考えると②フル込みセットタイプの方がお得感があります。



当事務所の場合は①と②両方用意していますのでご興味あるかたは是非ご参考ださい>>

まとめ(高額となる登録免許税ついて)


相続登記の場合は、司法書士報酬が注目されがちですが、売買、贈与、抵当権設定などでは司法書士報酬の実際の内訳は、報酬が2割弱で登録免許税が8割強です。

司法書士
司法書士

一般的に不動産取引で高額となる手数料は不動産仲介手数料です。売買代金が400万円以上の場合は片手仲介で3%+6万円の合計に10%の消費税となります。

売買代金が2000万円なら72万6,000円が全て報酬です。もし、売主と買主の 両手仲介の場合は倍の145万2,000円が純粋な報酬となります。



以下は登録免許税についてまとめた表です。

(例)
固定資産の評価額(総額15,000万円)土地1000万円、建物500万円。
抵当権は債権額2000万円。

登記の種類 税率 登録免許税
相続登記 0.4% 40,000円
贈与の移転登記(土地+建物) 2.0% 300,000円
売買の移転登記(土地) 1.5% 150,000円
売買の移転登記(建物) 2.0% 100,000円
売買の移転登記(土地+建物)      250,000円
売買の移転登記(居住用家屋)* 0.3% 30,000円
売買の移転登記(居住用建物の土地) 1.5% 150,000円
売買の移転登記(土地+居住用建物)      180,000円
抵当権設定 0.4% 80,000円
抵当権設定(住宅ローン)* 0.1% 10,000円
*居住用家屋の売買や、住宅ローンでは登録免許税が安くなる場合があります。大まかな条件は以下の通りです。

1.木造家屋は築後20年以内、マンションは25年以内
2.取得後1以内に登記申請をすること
3.購入者が法人でないこと
4.床面積は50㎡以上であること
5.住宅用家屋証明書を取得すること



これらの条件を満たしていても登記申請時にこの特例を利用する旨の根拠条文の記載がないと後日訂正ができません。特例を使うか否かは自由であるため、一度多く支払った登録免許税は登記完了後は絶対に返金してくれません。



分譲マンションではパンフレット等の表記はギリギリ50㎡以上あっても、登記簿上の面積は49㎡前後のものがとても多いです。特例が利用できませんので、この点については中古物件を購入する前に司法書士に相談した方が良い典型例です。





参考:相続した空家不動産を売却するならだれに相談する?


司法書士は住宅用家屋の特例には相当の注意を払って確認をしているため、気づかないということはありません。もしこの特例に気づかないで登録免許税を納め過ぎた場合は司法書士が責任をもって負担することになるでしょう。


また、この床面積が50㎡以上という条件や築後20年(マンションは25年)という条件は住宅ローン控除などで最大400万円の税額控除*ができるかの条件にもあります。意識しておいた方がよいでしょう。

*税額控除は、所得税として確定した納付額から毎年(最大10年)はダイレクトで控除できるためとてもインパクトがあります。




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