相続でアパートを共有名義にした後に家族信託で家賃収入を贈与税をかけずに分配する方法


こんにちは。千葉県我孫子市で相続を専門にしている司法書士の関です。


不動産の共有名義となる相続登記は一般的に避けるべきと言われています。私自身もお客様にはそのようなアドバイスをしています。


それは、処分するときに共有者全員の同意が必要となるからです。


仮に共有者の一人が死亡するとその相続人も共有者に加わります。死亡した共有者が結婚しているとその配偶者も相続人となるので、ねずみ算式に相続人が増えてしまいます。

司法書士
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相続登記を放置しているときに、相続人の一人が死亡するとその配偶者も相続人となります。誤解されやすいのですが、相続人の地位にあった子が先に死亡しているため孫が相続人となることを代襲相続(だいしゅうそうぞく)といいます。

一方、相続人である子が名義変更を放置している間にその子自身も親の後に死亡することを数次相続(すうじそうぞく)といいます。数次相続では代襲相続と違って子の配偶者も相続人となります。


不動産の場合は簡単に分割できないため、可能であれば共有名義は避けるべきです。


ではアパートのように「不動産+賃料債権」として継続して入ってくる家賃収入も相続する場合はどうでしょうか。


不動産はいらないけど家賃収入は欲しいという相続人もいると思います。


今回のテーマでは共有名義の相続登記がタブーと言われる中で、あえて共有名義とした後に家族信託を使って家賃収入だけを共有者が毎月もらう案を検討してみたいと思います。

家族信託をアパートの相続で利用する具体的な方法


通常はアパートなどの収益物件は相続人の共有名義で相続登記をして家賃収入も毎月分配する方法を検討すると思います。


しかし、冒頭のようにアパートを売却する場合だけでなく、大規模修繕をする場合なども、共有者全員の一致が必要となるため、可能であれば避けるべきです。


もし、相続人一人の単独名義として家賃収入だけを毎月他の相続人に分配すると贈与税の課税対象となります。


家族信託を利用すればアパートの名義を一人にして、そのアパートから発生する家賃だけを不動産の共有者に分配することを贈与税の心配なく継続することができます。


ここからは、家族信託の説明と実際に共有名義で相続登記をして家賃収入を共有者全員がもらえる方法を具体的にみていきましょう。

家族信託とは


家族信託とは、「財産をもっている人」が「信頼できる人」にその管理・運用・処分権限を与え、その財産が生み出す利益等を「指定された人」が受け取れるようにする契約です。

財産をもっている人を「委託者」といい、管理等を任される信頼できる人は「受託者」といいます。そして、その利益等を受取れる指定をされた人を「受益者」といいます。

内容的には 投資信託で信託会社に手数料を支払って株式等を運用してもらう仕組みと同じです。 家族信託では、運用する人(受託者)をお子さんとすることが一般的なため無報酬の方が多いです。


家族信託のキーパーソンは以下の3名です。

委託者(財産の所有者)」
受託者(財産を管理処分等する人)」
受益者(実質的な財産価値の保有者)」

司法書士
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受託者が受益者と同年代の人だと、受託者が先に死亡したり認知症となる可能性もあります。そのため、委託者のお子さん等を受託者としておくほうが安心です。


家族信託を利用することで、登記簿上は形式的に「受託者」の単独名義となります。しかし、信託目録も登記されるため実質的な権利者である受益者の名前も確認できます。


(信託登記後の登記簿の例)

司法書士
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登記簿例は、Aさんが昭和61年3月21に相続で取得した不動産を平成29年11月24日にBさんに信託しています。

Aさんが委託者兼受益者で、Bさんが受託者となっていることが確認できます。信託目録「4 信託条項」には信託の目的や受託者の権限、そして信託がどのようなときに終了し、終了させたときにその財産を誰が取得するかなども記載することができます。



税法上は受益者に課税するため、委託者と受益者が同一であれば実質的な財産権の移動がないため、税金について心配する必要はありません。


そのため、自益信託として「委託者」と「受益者」を同じ人に設定し、贈与税や不動産取得税 がかからない方法で設計します。


なお、注意すべき点として、入り口を自益信託としても出口で信託財産をもらう人を委託者であった人に戻す設計をしないと、通常の贈与となり想定外の税金がかかります。


そのため、委託者が存命中に終了させる場合は委託者に財産が戻る設計が必要です。


委託者が死亡後に終了させる場合は、相続人が信託財産を受け取る設計
とすることで相続税の課税対象となります。


そうすることで通常の相続として不動産取得税がかからず、登録免許税も安くすみます。そして相続税の基礎控除内であれば相続税もかからないことになります。


「相続登記 + 信託登記」をセットで対策をとる方法


ここからは、具体的に相続財産であったアパートを相続人3名に共有名義の相続登記をして、その後、共有者である相続人の一人の子に受託者となってもらう方法についてです。

※ 共有名義で登記した相続人の一人が委託者受託者受益者となる方法も可能です。


受託者は不動産の管理だけをして、家賃は共有名義の相続人のものとすることができます。


受託者の権限は、信託契約で委託者と合意した内容に拘束されます。アパートの家賃の振込みさえしてくれればよければそのような契約書を作成し、もし、将来的に大規模修繕や売却をして欲しければその権限も明記しておけばよいことになります。


契約に明記した範囲内であれば委託者が認知症となった後も受託者の判断で売却等ができます。


このように、委託者と受益者を同一人に設定することで家賃収入は受益者である相続人の共有者が受け取っても贈与税が問題となりませんし、将来的に売却した場合のお金も受益者のものです。


受託者は無報酬が原則ですが、毎月の家賃収入の一部を報酬とすることも可能ですし、将来的に委託者兼受益者である全員が死亡したときは、受託者にあげる契約とすることも可能です。

家族信託以外の代替案の検討


家族信託を使用しない場合、アパートの相続では相続人の一人の名義として、調整金を支払う代償分割という選択肢もあります。


しかし、今後も継続して入ってくる家賃を考えると調整金としていくら支払べきか試算するのが困難です。将来的な大規模な修繕や空き室のリスク等もあり、必ずしも予定通りの利益の保証がないからです。


また、上記の図で3人が相続人となるケースでは、相続人一人の単独名義となる相続登記をして家賃の3分の1ずつを他の相続人に継続して渡す行為は贈与となります。


仮に贈与税の基礎控除内の年間110万円内に収めたとしても定期贈与としてトータルで課税される可能性があります。


よって、家賃収入を相続人が分割して取得したい場合は、一般的な共有名義で相続登記をするか家族信託を利用する方法で検討すべきでしょう。


まとめ


今回のテーマでは、相続登記では共有名義として家族信託を利用することで家賃収入を贈与税をかけずに分配する方法をみてきました。


お話の中では、相続登記と家族信託の信託登記を連続してする方法ですが、既にアパート等の収益物件を共有名義で保有されている場合も、生前対策として家族信託を検討するのもよいと思います。


不動産以外の預金、株式等の財産の資産承継対策としては遺言のほうが優れています。しかし、生前贈与を検討するような特定の不動産の認知症対策や資産承継対策としては家族信託はとても優れた選択肢です。

司法書士
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遺言で指定するほうが優れている株式とは証券会社を窓口とする上場株式(公開株)です。中小企業の非上場株式(未公開株)についてはその株式の所有者である経営者が認知症となるリスク、そして死亡後の事業承継対策として家族信託はお勧めできます。


参考:認知症対策としての家族信託のメリットとデメリットについて



将来的に大規模修繕等をする場合も、共有者の一人が認知症となってしまうと後見人を選任する必要がでてきますし、一人が死亡してしまうとその相続人も共有者としてなってきます。


アパートの生前対策や、相続発生後の共有問題については、共有者の一人が受託者として管理して、家賃収入を分配するか、もしくは、共有者の子に受託者となってもらう方法も検討してみてください。


家族信託の出口としては、委託者兼受益者の全員が死亡した時に信託を終了させて、そのアパートは受託者だった子が取得する案が良いかもしれませんね。




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